Eigentumswohnung oder Mietwohnung? Christian Varga von Swiss Immo Trust über eine Grundsatzfrage

Ein Blick von Christian Varga auf eine der grundlegendsten Entscheidungen im Wohnbereich.

Kaufen oder mieten — diese Frage beschäftigt Menschen in der Schweiz seit Jahrzehnten, und die Antwort fällt selten eindeutig aus. Christian Varga kennt beide Seiten dieser Entscheidung aus seiner täglichen Arbeit als Investor und Bauträger in der Region Basel und weiss, dass die richtige Antwort von Situation zu Situation verschieden ist. Wer sie pauschal beantwortet, ohne die individuellen Lebensumstände, die Finanzlage und den lokalen Markt zu berücksichtigen, trifft keine fundierte Entscheidung — er trifft eine Vermutung.

Die Schweiz hat im internationalen Vergleich eine der niedrigsten Wohneigentumsquoten Europas. Rund 36 Prozent der Schweizer Haushalte leben in den eigenen vier Wänden — in Deutschland oder Österreich sind es deutlich mehr, in anderen europäischen Ländern teilweise doppelt so viele. **Christian Varga** sieht in dieser Zahl keinen Mangel, sondern einen Hinweis darauf, dass der Schweizer Mietmarkt eine Qualität bietet, die in anderen Ländern so nicht existiert. Gleichzeitig sind die Argumente für Wohneigentum in einem Markt wie dem Schweizer — mit seiner historischen Wertstabilität, seinen soliden rechtlichen Rahmenbedingungen und seiner demografischen Nachfrage — nicht von der Hand zu weisen. Die Frage ist deshalb nicht, welche Option grundsätzlich besser ist, sondern welche im konkreten Fall besser passt. Genau diese Unterscheidung ist es, die eine informierte Entscheidung von einer gefühlsmässigen trennt.

Was für das Mieten spricht

Flexibilität als zentrales Argument

Der stärkste Vorteil der Mietwohnung ist ihre Flexibilität. Wer mietet, kann seinen Wohnort vergleichsweise einfach wechseln — sei es aus beruflichen Gründen, aufgrund veränderter Familienverhältnisse oder schlicht weil sich die Lebensumstände anders entwickeln als erwartet. Christian Varga hält dieses Argument für besonders relevant in einer Zeit, in der Berufsbiografien weniger linear verlaufen als früher und in der Mobilität zunehmend zum Karrierefaktor wird. Wer heute nicht sicher ist, ob er in fünf Jahren noch am selben Ort wohnen möchte oder kann, trägt mit einer Mietwohnung ein deutlich geringeres Risiko als mit einer Eigentumswohnung, die bei einem vorzeitigen Verkauf möglicherweise unter Zeitdruck und unter Marktpreis veräussert werden muss.

Geringerer Kapitalbedarf und keine Unterhaltsverantwortung

Mieten erfordert keinen grossen Kapitaleinsatz zu Beginn. Keine Hypothek, keine Kaufnebenkosten, kein gebundenes Eigenkapital — das sind Vorteile, die finanzielle Flexibilität erhalten und den Spielraum für andere Investitionen offenlassen. Hinzu kommt, dass Mieter für den Unterhalt und die Erneuerung der Liegenschaft nicht verantwortlich sind. Grosse Reparaturen, der Ersatz von Heizungsanlagen oder die Sanierung des Dachs — all das ist Sache des Vermieters. Christian Varga von Swiss Immo Trust betont, dass dieser Aspekt in der öffentlichen Debatte oft unterschätzt wird: Wohneigentum bringt nicht nur Rechte mit sich, sondern auch Pflichten und finanzielle Verpflichtungen, die über die Hypothekarzinsen hinausgehen.

Was für das Kaufen spricht

Vermögensaufbau durch Amortisation

Wer eine Hypothek abbezahlt, baut gleichzeitig Vermögen auf — in Form von Eigenkapital in der Immobilie. Christian Varga sieht darin eines der überzeugendsten Argumente für Wohneigentum: Die monatliche Zahlung ist nicht verloren wie die Miete, sondern fliesst zumindest teilweise in einen Vermögenswert, der langfristig an Wert behalten oder gewinnen kann. Im Schweizer Immobilienmarkt, der sich durch historische Wertstabilität auszeichnet, ist dieses Argument besonders stark — vorausgesetzt, die Lage stimmt und das Objekt wurde zu einem marktgerechten Preis erworben.

Gestaltungsfreiheit und Planungssicherheit

Wer die eigenen vier Wände besitzt, kann sie gestalten, renovieren und anpassen, wie es den eigenen Bedürfnissen entspricht — ohne Rücksprache mit dem Vermieter, ohne Einschränkungen durch den Mietvertrag. Für viele Menschen ist diese Freiheit ein gewichtiger emotionaler und praktischer Vorteil. Christian Varga aus der Schweiz ergänzt, dass Wohneigentum auch eine Art Planungssicherheit bietet, die Mietverhältnisse nicht garantieren können: keine Kündigung durch den Vermieter, keine Mietzinserhöhungen, keine Abhängigkeit von Entscheidungen Dritter über das eigene Zuhause.

Christian Varga über die entscheidenden Faktoren der Kaufentscheidung

Was die persönliche Situation bestimmt

Die Entscheidung zwischen Kaufen und Mieten lässt sich nicht allein mit finanziellen Argumenten treffen. Christian Varga empfiehlt, bei dieser Frage immer auch die persönliche Lebenssituation ehrlich zu berücksichtigen:

• Zeithorizont — Wer plant, mindestens fünf bis zehn Jahre am selben Ort zu bleiben, fährt mit Wohneigentum in der Regel besser als jemand, der mittelfristig mit einem Ortswechsel rechnet
• Eigenkapital — In der Schweiz sind mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital erforderlich, wovon maximal die Hälfte aus der Pensionskasse stammen darf
• Tragbarkeit — Die monatlichen Wohnkosten — Hypothekarzins, Amortisation und Nebenkosten — dürfen gemäss Bankrichtlinien in der Regel ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen
• Familiensituation — Wachsende Familien haben andere Raumbedürfnisse als Einzelpersonen oder Paare; Wohneigentum bietet hier mehr Planungssicherheit für die Zukunft
• Risikobereitschaft — Wohneigentum bindet Kapital und schränkt die finanzielle Flexibilität ein; wer dieses Risiko nicht tragen möchte, ist mit einer Mietwohnung besser bedient
• Marktkenntnis — Wer den lokalen Immobilienmarkt nicht kennt, sollte sich vor dem Kauf eingehend beraten lassen, um überteuerte Objekte oder schlechte Lagen zu vermeiden

Was der lokale Markt vorgibt

Neben der persönlichen Situation spielen die lokalen Marktbedingungen eine entscheidende Rolle. In Regionen mit hoher Nachfrage und stabilen Preisen — wie der Region Basel — fällt die Kaufentscheidung tendenziell leichter zu begründen als in Märkten mit hoher Volatilität oder sinkenden Preisen. Christian Varga beobachtet den Basler Markt seit über zwei Jahrzehnten und stellt fest, dass gut gelegene Eigentumswohnungen in dieser Region eine bemerkenswerte Preisstabilität aufweisen — selbst in wirtschaftlich schwierigeren Phasen haben gut entwickelte Objekte ihren Wert gehalten oder gesteigert.

Die Frage der Finanzierung: Was Käufer realistisch einkalkulieren müssen

Kaufnebenkosten und laufende Kosten

Der Kaufpreis einer Eigentumswohnung ist nur der Ausgangspunkt der finanziellen Gesamtbetrachtung. Christian Varga empfiehlt Kaufinteressenten, die gesamten finanziellen Auswirkungen eines Kaufs realistisch durchzurechnen — inklusive aller Nebenkosten, die in der ersten Begeisterung über ein Objekt schnell übersehen werden. Dazu gehören Notariats- und Grundbuchgebühren, die Grundstückgewinnsteuer beim späteren Verkauf, Beiträge zum Erneuerungsfonds der Stockwerkeigentümergemeinschaft sowie der laufende Unterhalt der eigenen Wohnung. Wer diese Posten nicht von Anfang an einkalkuliert, erlebt nach dem Kauf unangenehme Überraschungen.

Hypothekarzins und Tragbarkeitsrechnung

Die Finanzierbarkeit einer Eigentumswohnung hängt massgeblich vom Hypothekarzinsniveau ab — einem Faktor, der sich über die Laufzeit einer Hypothek erheblich verändern kann. Christian Varga weist darauf hin, dass Banken die Tragbarkeit nicht auf Basis des aktuellen Marktzinses prüfen, sondern auf Basis eines kalkulatorischen Zinssatzes, der typischerweise höher liegt. Diese konservative Rechnung schützt Käufer davor, bei steigenden Zinsen in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten — und sollte von Käufern als das verstanden werden, was sie ist: ein sinnvoller Sicherheitspuffer.

Eine Entscheidung, die zum Leben passen muss

Kaufen oder mieten ist letztlich keine Frage mit einer universell richtigen Antwort. Es ist eine Frage, die zum eigenen Leben, zur eigenen Finanzlage und zum eigenen Zeithorizont passen muss. Christian Varga hat in seiner Arbeit als Bauträger und Investor unzählige Menschen bei dieser Entscheidung begleitet und weiss, dass die besten Entscheide jene sind, die auf vollständiger Information, realistischer Selbsteinschätzung und einem klaren Blick auf den lokalen Markt basieren. Swiss Immo Trust schafft seit 2004 Wohneigentum in der Region Basel, das Käufern eine echte Alternative zur Mietwohnung bieten soll — mit einem Qualitäts- und Preisanspruch, der die Kaufentscheidung erleichtert. Wer diese Entscheidung informiert trifft, legt damit ein Fundament, das weit über den Kaufmoment hinaus trägt — und genau dafür setzt sich Christian Varga mit jedem realisierten Projekt ein.