Il mercato immobiliare degli uffici

La flessibilità degli spazi, la sostenibilità ambientale e la qualità costruttiva rappresentano la base fondamentale per il futuro del mercato immobiliare degli uffici.

Come per tutti i settori dell’economia, anche per il mercato real estate corporate è fondamentale cogliere i cambiamenti “macro”.

Come ad esempio quelli di tipo demografico, sociale, economico e climatico.

Ciò permette non solo di intuire quale direzione prenderanno i nuovi investimenti immobiliari, ma anche in che modo saranno assorbite le risorse e gli spazi già disponibili.

Altro fattore da tenere in considerazione è la tecnologia con la conseguente interconnessione, che modifica sia il mondo del lavoro che la vita quotidiana, determinando:

• Un aumento del numero di servizi di cui è possibile usufruire in un dato spazio;
• L’aspettativa delle persone riguardo i prodotti e i servizi che vengono forniti su richiesta;

Con uno stile di vita sempre più dinamico, i cittadini-consumatori vogliono avere beni e servizi a portata di mano e accedervi nel minor tempo possibile.

E questo vale anche per la possibilità di usufruire di spazi attraverso modalità sempre più dinamiche e flessibili.

Gli operatori di mercato dovranno tener conto di questi fenomeni sociali se vogliono garantire la continuità del proprio business.

In questo scenario emerge anche la possibilità per gli investitori di creare un valore sociale.

Dovranno infatti diventare garanti di una workforce di talento, al fine di incoraggiare i giovani ad avviare le proprie attività senza infrastrutture.

Al contempo migliorando la qualità della vita sul lavoro con la realizzazione di spazi vivibili e confortevoli.

I fattori determinanti degli investimenti

Esploriamo dunque gli elementi sui quali punterà il mercato immobiliare degli uffici nel futuro prossimo:

• Spazi flessibili: i tradizionali accordi di locazione sanno di “posto fisso”, un lontano ricordo ormai per chi lavora oggi. Start-up, contratti flessibili, consulenti esterni e freelance chiedono spazi di lavoro flessibili, come coworking e scrivanie in affitto;
• Centri direzionali aziendali: le aziende tendono a trasferire le loro sedi non soltanto sulla base dei criteri di estetica, posizione, qualità-prezzo, ma soprattutto sulla funzionalità: l’edificio deve essere sempre più customizzato nei servizi e nelle facilities secondo le esigenze della società o ente occupante;
• Smart Building: l’efficienza è figlia della tecnologia. Tutto ciò che può essere automatizzato ed efficientato alleggerisce costi e impatto ambientale rivolto alla sostenibilità ambientale. Inoltre ciò crea prestigio all’azienda che sceglie uno edificio smart come sede. Il controllo centralizzato automatico del riscaldamento e del raffreddamento dell’aria, dell’illuminazione e degli altri sistemi, passa per l’internet delle cose.

Previsioni

Appare chiaro che il mercato immobiliare direzionale anche a causa dello smart working offrirà sempre più soluzioni con permanenza variabile e, perché no, prenotabile, combinante a servizi ed efficienza.

Il coworking

Come sopra accennato l’utilizzo di spazi flessibili consente espandersi e contrarsi in modo snello, in base al momento di mercato, mantenendo un cost-saving vantaggioso da parte delle aziende.

Che cosa significa Coworking?

Per coworking si intende la condivisione di spazi per finalità lavorative da parte di più individui o aziende.

Una modalità nata negli Stati Uniti nel 2005 per iniziativa di alcuni programmatori freelance, e giunta in Italia qualche anno dopo.

Il coworking offre una soluzione semplice e accessibile.

Ad esempio a tutti quei professionisti o quelle realtà che, svolgendo il proprio lavoro in modo flessibile, non hanno una sede stabile.

Oppure abbastanza grande per accogliere più persone in caso di meeting e conferenze.

Ma anche a tutti quei professionisti emergenti che non hanno la possibilità economica di sostenere da soli il costo di un fitto vero e proprio.

Nel nostro Paese il coworking immobiliare ha trovato un terreno fertile soprattutto nelle grandi metropoli, agevolato anche dalla Legge 221/2012, attuativa della Startup Innovative.

Ed è proprio grazie al proliferare di queste che ha iniziato a diffondersi anche in Italia.

Come funziona il Coworking immobiliare?

Il coworking avviene generalmente all’interno di una struttura open-space.

Una sorta di loft con ampi spazi, connessione wifi, molteplici postazioni da lavoro dotate di computer, archivio, sale riunioni, sale conferenze, area caffè. Nelle strutture più grandi, anche di sale pranzo / mensa.

Il coworking è per sua natura flessibile: è possibile affittare spazi diversi, come una postazione singola o un’intera sala meeting per il tempo necessario.

Esso può variare da alcune ore a mesi interi, a seconda dell’esigenza del coworker.

Si crea così uno spazio all’interno del quale diverse realtà convivono e dove possono nascere inaspettate sinergie tra aziende e professionisti che altrimenti non si sarebbero incontrate.

Qui imprenditori e liberi professionisti non si limitano a condividere gli spazi fisici. Ma sono portati a creare collaborazioni tra i loro business, ottimizzando quindi oltre gli spazi, anche il tempo e il lavoro.

I vantaggi principali per le aziende in coworking sono:

• Ottimizzazione dei costi;
• Contaminazione con altre realtà;
• Possibilità di diventare incubatrici di Start-Up;
• Flessibilità nell’espandersi o contrarsi;
• Possibilità di avere più sedi in città differenti a costi contenuti;

La diffusione del Coworking in Italia

Secondo *Italian Coworking* nel 2018, a quasi un decennio dall’arrivo del primo spazio in italia, i coworking erano già 550, distribuiti su tutto il territorio nazionale.

Il trend è in crescita ma lo stock di uffici “flessibili” è ancora una piccola percentuale del totale: 1,1% a Milano e 0,4% a Roma. Ma per entrambe è in rapida ascesa.

Nonostante la crescita costante registrata negli ultimi dieci anni, il fenomeno dello spazio di lavoro condiviso fatica ad affermarsi nel mercato immobiliare corporate, soprattutto nei centri minori e nelle province.

Ma anche dove i concetti tradizionali di immobile “di proprietà” e immobile in affitto sono ancora fortemente radicati e dove, erroneamente, si pensa che questo l’investimento immobiliare innovativo non possa portare ritorni economici rilevanti.

Effetti sul mercato immobiliare

Risulta sempre più evidente per gli operatori del settore che il coworking può essere un uso redditizio per gli immobili commerciali, con conseguente aumento del potere contrattuale di chi questi spazi li prende in leasing.

Ma come si sviluppa il coworking immobiliare?

Per un privato che volesse adibire un proprio immobile allo scopo di coworking l’adattamento potrebbe risultare dispendioso se non si trova il giusto metodo per rendere l’ufficio accogliente e funzionale.

Ciò generalmente viene fatto attraverso uno studio di Home Staging, ovvero di valorizzazione immobiliare.

Oggi sono però molti gli imprenditori che preferiscono dedicarsi alla riconversione di un’intera unità real estate.

Si pensi alle palazzine nei centri direzionali, nelle aree industriali o nei pressi dei tribunali, tutte zone ad alta densità di aziende e con grande transito giornaliero di professionisti.

Questi ultimi in particolare, spesso pendolari che abitano in provincia, hanno sempre più bisogno di punti di appoggio svolgere una pratica o incontrare persone per poche ore, ma in un ambiente attrezzato e professionale.