Kira İlişkisinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Konut ve çatılı işyeri kiralamalarında ülkemizin içerisinde bulunduğu yüksek enflasyonlu ortam sebebiyle kiracı ile kiraya veren arasında birçok problem yaşanmaya başlamıştır. Bu nedenle bu yazımda kira ilişkisinde tarafların genellikle yanlış bildiği haklarını, uygulamada sıkça karşılaştığım sorular üzerinden incelemeye çalışacağım.

Photo by Maria Ziegler on Unsplash

Yazımın yalnızca konut ve çatılı işyerleri açısından kira hükümleri hakkında olduğu ve yazının yazıldığı tarih itibariyle güncel olan hukuk normlarıyla kalem altına alındığı hususu unutulmamalıdır.

1-Kira sözleşmesinde konutun/işyerinin 1 yıl için kiralandığı yazıyor 1 yıl doldu bu nedenle taşınmazı tahliye etmek zorunda mıyım?

Kira sözleşmeleri belirli veya belirsiz süreli olarak düzenlenebilmektedir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde herhangi bir süre düzenlemesi yer almamaktayken belirli süreli kira sözleşmelerinde belirli bir süre için kiralama yapıldığı açıkça yer almaktadır. Sözleşmede, süre düzenlemesinin yer alıp almamasına göre kanunda hem kiracı için hem de kiraya veren için ayrı ayrı fesih süreleri öngörülmüştür. Uygulamada rastladığımız sözleşmelerin %99’u belirli süreli olarak düzenlenmiş olduğundan sizlerin de kafasını karıştırmamak adına bu cevabımızda belirsiz süreli kira sözleşmelerinin feshi ve sürelerinden bahsedilmeyecektir.

Genellikle kira sözleşmeleri belirli süreli olarak akdedilmektedir. Konut kiraları ise uygulamada genelde 1 yıllık şekilde hazırlanmaktadır. Belirli süreli kira sözleşmesinde kiracı, isterse sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiracının, belirli sürenin bitiminden 15 gün önce kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesini sona erdirme hakkı mevcuttur. Eğer kiracı, sözleşmeyi belirli sürenin sonunda sona erdirmezse sözleşme aynı şartlarda 1 yıl uzamış sayılır.

Burada sözleşmenin belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşeceği yanılgısına düşmemek önemlidir. Kira sözleşmesinde kiracı, kira sözleşmesini sona erdirmezse sözleşme sadece aynı şartlarda 1 yıllığına uzamış olur ve belirli süreli kira sözleşmesi olma niteliğini korumaya devam eder. Türk Borçlar Kanunundaki emredici hükümler nedeniyle belirli süre, kiraya veren tarafından ileri sürülemez. Kiraya veren, sözleşmedeki belirli sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Kanun, kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirme hakkını 10 yıllık uzama döneminin sonuna bırakmıştır. O halde kiraya veren, belirli sürenin bitiminden sonra 10 yıllık uzama süresinin bitmesini bekleyecek, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sözleşmeyi sona erdirebilecektir.

Photo by Towfiqu barbhuiya on Unsplash

-Bu uzama süresi nasıl hesaplanmalıdır?

Kanun, 10 yıllık süreyi uzama süresi olarak belirtmiştir. Bu uzama süresinden sonra bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sona erdirebileceğini belirtmiştir. “Bu süreyi izleyen” ifadesi ile kanun, belirli süre + 10 yıllık uzama süresi + uzama süresini izleyen 1 yıllık süre şeklinde düşünülmelidir. Örnek verecek olursak;

Sözleşme başlangıç tarihi: 01.01.2020

Belirli süre: 1 yıl

Belirli sürenin sonu:31.12.2020

10 yıllık uzama süresinin sonu: 31.12.2030

Uzama süresini izleyen yılın sonu: 31.12.2031

Yazılı Fesih Bildirim süresi: 30.09.2031

Kiraya veren, son 1 yılın bitiminden en az 3 ay öncesinde bildirimde bulunması şartıyla kira sözleşmesini sona erdirebileceği anlaşılmaktadır. Bu sebeple süresi 1 yıl olan kira sözleşmesiyle kiraya veren aslında bu kira sözleşmesine 12 yıl katlanmayı taahhüt etmektedir.

-Sözleşme süresi 1 yıl değil de farklı olsaydı nasıl hesaplanırdı?

Sözleşme başlangıç tarihi: 01.01.2020

Belirli süre: 3 yıl

Belirli sürenin sonu:31.12.2022

10 yıllık uzama süresinin sonu: 31.12.2032

Uzama süresini izleyen yılın sonu: 31.12.2033

Yazılı Fesih Bildirim süresi: 30.09.2033

Yani 3 yıllık akdedilen bir kira sözleşmesi aslında 14 yıl boyunca kiraya veren tarafından sonra erdirilememektedir.

2-Ev sahibim kanuni artış oranından fazla bir artış düzenlemiş/düzenlemek istiyor, bu artış oranına uymak durumunda mıyım?

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin kamu düzeninden olduğu kabul edildiğinden kanunda artış oranı azami bir oranla sınırlandırılmıştır. Bu oran mevcut durumda TÜFE’nin son 12 aylık ortalamasıdır.

Ancak 11 Haziran 2022 tarihinde Resmi Gazetede yayımlanan ve yayımlandığı gün yürürlüğe giren kanun değişikliği ile Türk Borçlar Kanunu’na konut için akdedilen kira sözleşmelerinde yıllık kira artışı ile ilgili geçici madde eklenmiştir. Kanun değişikliği ile konut kiraları bakımından 11 Haziran 2022–1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yapılacak kira artışlarında artış oranına %25 olacak şekilde bir üst sınır getirilmiştir. Kanun değişikliği ile düzenlenen bu oran belirli bir dönem için getirilen bir azami sınırdır. Sözleşmede daha önceden belirlenen bir oran varsa ve %25’i geçiyorsa bu dönem için %25’i geçen kısım geçersiz olacak ve %25 uygulanacaktır. Bu sebeple bu tarihler arasında yapılacak artışlarla TÜFE, sözleşme oranı ve %25 arasından hangisi düşükse o oran uygulanacaktır. Bu noktada önemli olan sözleşme doğrultusunda artış yapılacak tarihin 11.06.2022 ile 01.07.2023 arasına denk gelmesidir.

%25 azami sınır yalnızca konut kiraları bakımından uygulanmaktadır. Çatılı işyeri bu kanun kapsamındaki %25 azami sınır kapsamına girmemektedir. Bu noktada belirleyici olan, kira sözleşmesinde “kiralananı kullanım şekli” nin konut olarak belirlenip belirlenmediğidir.

3-Sözleşmede ev sahibi “…. yapılırsa/yapılmazsa tahliye sebebidir”, “bildirim süresi ….’dır.” gibi maddelerle aleyhime bazı düzenlemeler yazmak istiyor/yazmış bu durumda mağduriyet yaşar mıyım?

Türk Borçlar Kanunu’nun 343. Maddesiyle kiracı aleyhine düzenleme yasağı hüküm altına alınmıştır. Bu madde şu şekilde bir düzenleme mevcuttur. “Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.” Bu nedenle kiracının bildirim sürelerini kiracı aleyhine düzenleyen, kiraya verenin bildirim sürelerini kiraya veren lehine değiştiren veya kiracının tahliyesi için kanunda sınırlı olarak sayılan hallerin sayısını arttıran maddeler tamamen geçersizdir.

4-Kira bedeli döviz olarak kararlaştırılabilir mi?

Cumhurbaşkanlığı’nın 13.09.2018 tarihli ve 30354 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan “85 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Karar” ile, Türkiye’de yerleşik kişiler, Bakanlıkça belirlenen haller dışında sözleşme bedellerini ve sözleşmeden kaynaklanan ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştıramazlar.

Ancak Türk vatandaşı olmayan bir kişi Türkiye’de yerleşik ise bu durumda yasak söz konusu olmayacaktır. Bu yabancı kişinin kira ödemesinin dövizle yapması kira sözleşmesi ile kararlaştırılabilir.

5-Depozito bedeli döviz olarak kararlaştırılabilir mi?

32 sayılı Cumhurbaşkanlığı kararının ilgili maddesinin yürürlüğe girdiği 13 Eylül 2018 tarihinden sonra akdedilecek kira sözleşmelerinde depozito bedellerinin Türk lirası olarak belirlenmesi zorunludur.

Kira sözleşmesinde düzenlenebilecek ve karşımıza uygulamada en çok çıkan ve yanlış anlaşılabilen durumları ve cevaplarını sizlere aktarmaya çalıştım. Daha sonra yazacağım yazılarda sizlerden gelen sorulara cevaplar hazırlayabileceğim gibi tahliye sebepleri, tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesinde kefillik gibi bazı hukuki durumları da aktarmaya çalışacağım. Umarım kafanızdaki sorulara cevap verebilen bir yazı olmuştur.

Saygılarımla…

Kemal Aladağ