Zinshäuser ?: Die 5-Prozent-Lüge

Wer aktuell Berliner Immobilien-Exposés durchblättert, reibt sich verwundert die Augen: Da wird immer noch mit der magischen 5 % Rendite gelockt. Doch wer heute in Berlin kauft, merkt schnell, dass die Realität eher bei 2,5 % einparkt.

Warum klafft die Schere so weit auseinander?

Es ist der klassische Rendite-Trugschluss. Viele Kalkulationen, die heute auf den Schreibtischen landen, unterschätzen systematisch die „stillen Reserven“ — allerdings im negativen Sinne. Capex-Risiken durch neue Sanierungspflichten, galoppierende Bewirtschaftungskosten und eine Regulatorik, die kaum noch Luft zum Atmen lässt, fressen die Bruttorendite auf, bevor der erste Mieteingang verbucht ist.

Was am Ende zählt, ist nicht die geschönte Zahl im Hochglanz-Exposé, sondern der reale Netto-Cashflow nach Rückstellungen. Alles andere ist gefährliches Wunschdenken.

Ich begleite den Berliner Markt nun seit 1978. In diesen fast fünf Jahrzehnten habe ich viele Zyklen kommen und gehen sehen. Aktuell arbeite ich an einem neuen Ratgeber (Release Ende 2027), in dem ich diese Marktverschiebungen tiefgehend analysiere. Doch die Praxis wartet nicht auf den Buchdruck.

Echte Expertise ist heute wichtiger als Verkaufsgeschick.

Deshalb habe ich mich entschieden, fast ausschließlich beratend tätig zu sein. Als unabhängiger Fachautor und Berater prüfe ich Ankäufe auf reiner Honorarbasis — strikt ohne Provisionsinteresse. Warum? Weil man nur mit einem völlig unbefangenen Blick die „Insider-Kniffe“ sieht, die Kostenfallen entlarven, bevor sie zuschnappen.

Wer nicht auf Luftschlösser bauen will, sondern eine kaufmännisch saubere Prüfung sucht, kann mich für eine realistische Analyse kontaktieren. Ohne Verkaufsdruck, dafür mit der Erfahrung aus 45 Jahren Immobilienmarkt.

Beste Grüße,

Jörg Groh Expertise seit 1978 | Immobilienberatung & Autor