美国购房，房产中介不告诉你的那些事-不同产权所有方式的税务

成功的房产中介就是最快促成交易。因此，任何一个房产中介也不会将行内的实情告诉你。再有，房产中介不是律师，甚至一些房产交易的律师其实也不会告诉你有关不同产权所有方式的税务安排——这一点才是我更惊讶的问题。很多律师只会告诉你交易过程和交易中的税务，但从来不会告诉你持有房产以后，一旦持有人之间出现问题的税务。

先说一个国人买房最常见的问题：夫妻共同持有房产。

美国房产产权持有的方式

美国房产产权的持有方式主要有以下几种：

◎ 独立完全产权（Sole Ownership）：个人或独立法人完全拥有产权。可以赠与或继承。

◎ 共有产权（Tenancy in Common，简称：TIC）：多个个人或法人共同持有产权。类似于股权，每个独立个人或法人可以拥有不同股份，可以各自转让自己持有的产权，产权可以赠与或者被继承。

◎ 联合产权（Joint Tenancy with Right of Survivorship，简称：JTWROS）：多个个人或法人共同持有产权。权益平均分配。不能单独转让自己的产权，也不可以指定继承人。如果身故，其他所有者自动获得身故人的股份，多个生存者之间平均分配继承的产权。

◎ 夫妻共产（Community Property）：只对已婚夫妻有效。夫妻每人拥有一半的房产。在生前对房产产权转移的问题上（包括贷款），夫妻必须都要同意才能执行。夫妻各自把属于自己的一半房产以遗嘱的方式传承给其他人。如果遗嘱里没提到对房产的处理，则自动传承给活着的配偶。

◎ 带优先权的夫妻共产 *（Community Property with Right of Survivorship）*，和Community Property区别是一方去世时，另一方可以自动获得产权。任何一方都不可以通过遗嘱将自己拥有的产权给第三方。一方身故，活着的一方自动获得全部产权。

◎ 整体共有产权（Tenancy by the Entirety）：只对已婚夫妻有效。夫妻必须通过双方一致同意才可进行房屋的转让或出售。一方去世时，另一方可以自动获得产权。身故方的债务无需继承者的房产权益偿还。夫妻离婚产权变成共有产权（Tenancy in Common）。

Tenancy by the Entirety 最重要的条款就是任何一方债务都不可以索取房产。是对夫妻双方最好的保护。

各州产权会有区别

具体到各州，产权会有一些区别，所以需要购房人详细考察。

例如华盛顿州，对于夫妻购房，通常只有：Community Property 和 Joint Tenancy with Right of Survivorship 可选。具体差别一定要问专业律师，以州法律规定为准。

是否选择自动继承，关键看税务

美国税务繁杂，多如牛毛。因此，每一种产权方式的选择都涉及到税务安排。对于产权的出售、赠与、继承，都有相关法律规定，非常清晰，这里不做过多说明。这里只讲很多律师不谈的继承和出售的税务问题。

对于夫妻，是选择Community Property 还是 Joint Tenancy with Right of Survivorship，税务安排差别巨大。基本原则如下：

1、凡是可以转让和指定继承的房产，在一方身故后，继承人继承时，要走一个较为复杂的继承流程，有些州可能需要一年以上。但是一旦完成，继承人获得全部产权都属于自己的房产，今后出售时，以继承时的价格作为可扣除税项。

2、凡是不可转让不可指定继承人的房产，在一方身故后，存世者自动获得另一半产权。因此不需要走繁杂的继承流程，这就等于没有完成继承。今后出售时，仅以自己一般的价值作为可扣除税项。另一半必须缴纳所得税。

具体讲，夫妻选择 Community Property 持有一套价值100万（1M）的房屋。当一方去世后，去世方没有指定继承人或指定另一方为继承人，那么生存者通过继承流程，获得了所有1M得产权。当他（她）出售时，价格为1.8M，那么需要对0.8M的资本利得缴纳所得税。

夫妻选择 Joint Tenancy with Right of Survivorship持有一套价值100万（1M）的房屋。一方去世后，身故者无论是否有遗嘱，另一方都自动获得全部产权。由于自动获得，没有经过财产继承流程，所以存世者只拥有0.5M的可抵扣税项，当他（她）出售时，价格为1.8M，那么需要对0.8+0.5=1.3M的资本利得缴纳所得税。

免税额度是关键

2022–2023年美国的赠与税和遗产税的联邦免税额度，对于美国公民是1,206万(12.06M)美元。即你可以传承的遗产小于12.06M部分免征遗产税。

2022–2023年美国的赠与税和遗产税率

记住，各州也有不同立法，针对遗产征税。

因此，你需要评估你可以传承给继承人的财产。如果达不到缴纳遗产税的额度，建议房产产权走继承流程，享受免税的待遇。

如果对于你可以传承的遗产大于免税额度，那么你需要仔细计算。资本利得税，除了联邦征收，各州，甚至一些县市也会征收。根据你所在的地区，你需要综合考虑。

还要注意，美国民主党目前政策是大幅降低遗产税免税额度，上调资本利得税。共和党政策是上调或者至少保持遗产税免税额度，降低资本利得税。因此双方博弈会影响到今后的税务安排。

没有绿卡的购房者

美国联邦针对非本国公民遗产免税额度规定只有6万美元。因此，对于没有绿卡的美国公民，建议采用不走遗产继承的方式持有产权。一旦获取绿卡后，可以采用信托方式变更产权。

润姐，2023年7月26日

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