Woningmarkt is niet oververhit

Je kunt de laatste tijd geen krant of website ‘openslaan’ of er wordt melding gemaakt van de overspannen woningmarkt. Eerder deze maand zelfs nog werd melding gemaakt van een (historische) stijging van de prijzen van Nederlandse woningen met wel 20% in één jaar tijd. De grootste stijging sinds het jaar 2000.

Waar ik me aan stoor is dat het prijsniveau van woningen in de discussies direct wordt gekoppeld aan de (te) krappe woningmarkt. Uiteraard is het heel vervelend voor de mensen die een woning willen bemachtigen en dat niet kunnen, en ben ik het eens met het feit dat er wat moet gebeuren op de (inter)nationale woningmarkt (denk dat het probleem namelijk breder is dan alleen in Nederland), maar met het prijsniveau van Nederlandse woningen is naar mijn mening niets mis. En ik zal uitleggen waar mijn conclusie vandaan komt.

“Rendement eigen woning 7%”

Reeds tijdens mijn studie Economie aan de UvA leerde ik van mijn hoogleraar Bas Jacobs dat het rendement op aandelen historisch gezien schommelt rond de 8% en dat het rendement van de eigen woning ligt rond de 7%. Niet gecorrigeerd voor inflatie. Dat betekent dat de waarde van een huis circa elke 14 jaar tijd in waarde verdubbelt.

20% waardevermeerdering in een jaar tijd lijkt dus veel, maar als we corrigeren voor de mindere jaren (o.a. kredietcrisis in 2008 en de internet bubbel in 2000), zitten we nu op een gemiddelde stijging van woningen van circa 5,6% per jaar sinds 1995. Ongecorrigeerd voor inflatie. Dat ligt dus nog onder het historisch gemiddelde.

Het probleem van de woningmarkt waar starters tegenaan lopen is dus niet het te hoge prijsniveau. Dat is in lijn met de laatste jaren. Het probleem is volgens mij veel meer de geringe woningvoorraad. In combinatie met (of als gevolg van) de lage rentestand. Lage rentestanden maken beleggen in vastgoed aantrekkelijk voor investeerders en instituten. Sparen en beleggen in obligaties is minder aantrekkelijk met een lage rentestand.

Probleem ligt bij de overheid

(Lagere) overheden hebben zitten suffen, hebben op grote schaal te weinig woningen gebouwd, of teveel hotel vergunningen afgegeven, en dat in combinatie met initiatieven als AirBNB hebben ertoe geleid dat de woningvoorraad voor de huizenkoper is geslonken. Initiatieven als het verlagen van de overdrachtsbelasting of introductie van de ‘jubelton’ werkten contraproductief.

Mijn conclusie is dat het prijsniveau van woningen op een normaal niveau ligt. De oplossing ligt in de toepassing van monetaire instrumenten in combinatie met federaal politiek beleid.

p.s. een kijktip in dit verband is de documentaire ‘PUSH”.