Dilematika BPHTB atas PPJB Pasca UU Nomor 1 Tahun 2022

Dalam melakukan transaksi jual beli tanah terdapat beberapa kewajiban yang harus diselesaikan oleh para pihak sebelum dapat dilakukan pengikatan/penandatanganan akta jual beli (AJB) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Salah satu kewajiban tersebut adalah melakukan pelunasan pajak-pajak penjual dan pembeli, yaitu Pajak Penghasilan (PPh) dan BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan).

Photo by Romain Dancre on Unsplash

Pajak BPHTB timbul sebagai akibat adanya peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan (transfer of ownership) dan kewajiban pembayarannya dibebankan kepada pembeli sebagai pihak yang memperoleh hak tersebut. Kemudian kapan tepatnya timbul kewajiban bagi pembeli untuk membayar BPHTB?

Dalam Pasal 90 Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (UU 28/2009) menetapkan saat terutangnya BPHTB dalam jual beli adalah pada saat penandatanganan akta. Akta yang dimaksud disini adalah Akta Jual Beli (AJB) yang pembuatannya termasuk dalam kewenangan PPAT (vide Pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PP 37/98)).

Kemudian pemerintah mengeluarkan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah (UU 1/2022) yang mencabut UU 28/2009. Diundangkannya UU 1/2022 membawa beberapa perubahan yang signifikan, khususnya terhadap ketentuan mengenai saat terutangnya BPHTB dalam transaksi jual beli. Apabila sebelumnya di UU 28/2009 saat terutangnya BPHTB adalah pada saat penandatanganan AJB, dalam UU 1/2022 merubah saat terutangnya BPHTB menjadi pada saat penandatanganan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) (vide Pasal 49 UU 1/2022).

Perubahan ini menimbulkan pertanyaan lebih lanjut, yaitu

apakah PPJB dapat dilihat sebagai bentuk transfer of ownership yang diatur dalam Hukum Agraria Nasional mengingat BPHTB dikenakan pada saat terjadinya perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Pertama perlu dipahami bahwa jual beli tanah di Indonesia berlandaskan pada hukum adat yang memiliki unsur terang dan tunai (Pasal 5 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Agraria (UUPA)). Terang memiliki arti bahwa jual beli tersebut dilakukan dihadapan pejabat yang berwenang (dahulu dilakukan dihadapan kepala adat namun seiring dengan berkembangnya zaman dan diundangkannya Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (PP 24/97) jual beli dilakukan dihadapan PPAT). Sedangkan tunai berarti pembayaran atas transaksi tersebut telah dilunasi dan di saat yang sama dengan lunasnya pembayaran tersebut maka hak atas tanah beralih.

Pada perkembangannya di masyarakat dalam transaksi jual beli tanah dikenal dengan perjanjian pendahuluan jual beli (PPJB) yang dalam perjanjian tersebut disepakati harga pembelian tanah dan mengikat baik penjual dan calon pembeli untuk menuntaskan jual beli terhadap tanah tersebut. Umumnya PPJB dilakukan dikarenakan sertipikat tanah belum terbit atau belum selesai dibangunnya bangunan di atas tanah (dalam kasus pembelian dengan developer), belum tersedia dana dari pembeli untuk melunasi atau alasan lain yang menyebabkan belum bisa dilakukan pengikatan AJB.

PPJB sendiri ada PPJB lunas dan PPJB tidak lunas. Secara harafiah dalam PPJB lunas, harga transaksi telah dilakukan pelunasan oleh pembeli sehingga unsur tunai dalam jual beli tanah telah dipenuhi. Tanah yang diperjualbelikan haknya telah beralih pada saat ditandanganinya PPJB lunas tersebut di hadapan Notaris. Namun perlu diingat bahwa untuk menjamin kepastian hukum, hak atas tanah yang telah beralih tersebut wajib untuk dilanjutkan dengan penandatangan AJB di hadapan PPAT dan kemudian didaftarkan ke Kantor Pertanahan untuk kepentingan pendaftaran tanah sebagaimana diatur dalam PP 24/97.

Sedangkan dalam PPJB tidak lunas mengandung klausul telah dilakukan pembayaran sebagian harga transaksi namun pelunasannya umumnya akan dilakukan pada saat penandatanganan AJB. PPJB yang tidak lunas belum memenuhi unsur tunai dari hukum agraria yang berakibat hak atas tanah masih belum beralih kepada calon pembeli.

Apabila dikaitkan dengan diundangkannya UU 1/2022 khususnya dalam Pasal 49 yang mengatur mengenai saat terutangnya BPHTB adalah pada saat ditandatanganinya PPJB maka terdapat ketidaktepatan atau ambiguitas dalam pasal tersebut.

Pasal 49 UU 1/2022 tidak memberikan penjelasan lebih lanjut terkait jenis PPJB yang mana yang menimbulkan terutangnya BPHTB. Sehingga jika dimaknai klausul tersebut saat terutangnya BPHTB dalam jual beli adalah pada saat penandatanganan PPJB baik lunas maupun tidak lunas.

Padahal BPHTB hanya dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan, sementara peralihan hak tersebut hanya terjadi pada PPJB lunas. Dalam PPJB tidak lunas, unsur tunai masih belum terpenuhi dan baru akan dipenuhi pada saat dilakukannya penandatanganan AJB. Sehingga apabila BPHTB terutang pada saat penandatangan PPJB tidak lunas, BPHTB tersebut menjadi prematur dan tidak tepat secara konsep pemungutan BPHTB.

Saya memahami urgensi pemerintah untuk menetapkan saat terutangnya BPHTB dalam jual beli adalah pada saat penandatanganan PPJB dikarenakan PPJB kerap kali dijadikan sebagai salah satu cara dalam melakukan tax avoidance. PPJB yang dilakukan antara pemilik dan calon pembeli dalam perjalanannya terkadang tidak dilanjutkan dengan penandatanganan AJB melainkan dialihkan kembali ke pihak ketiga dengan dasar PPJB lunas dan kuasa jual. Hal tersebut menyebabkan calon pembeli pertama yang telah mendapatkan hak atas tanah dapat menghindar dari membayar BPHTB.

Tetapi dalam PPJB tidak lunas, dilematika dan permasalahan yang mungkin timbul dalam pelaksanaannya menjadi lebih kompleks. Hal tersebut dikarenakan dalam PPJB tidak lunas masih terdapat kemungkinan batalnya PPJB, misalnya karena tidak dipenuhinya pelunasan oleh calon pembeli. Apabila BPHTB dianggap terutang dan dibayar pada saat ditandatanganinya PPJB tidak lunas maka pada saat PPJB tersebut batal akan menjadi tambahan PR (tugas) baik bagi Notaris/PPAT, calon pembeli maupun Pemkot untuk melakukan refund atas BPHTB tersebut (itupun jika bisa dilakukan refund).

Hukum mengenal adanya asas kepastian hukum (legal certainty) yang juga diatur dalam Undang-Undang Nomor 12 Tahun 2011 tentang Pembentukan Peraturan Perundang-undangan (UU 12/2011).

Dalam membentuk suatu peraturan harus sesuai dengan asas kejelasan rumusan, yakni pemilihan kata, istilah atau bahasa hukum yang digunakan harus jelas dan mudah dimengerti sehingga tidak menimbulkan interpretasi.

Pasal 49 UU 1/2022 yang tidak membedakan PPJB lunas dan tidak lunas menyebabkan ketidakpastian dikarenakan pihak-pihak yang kurang memahami dapat mensyaratkan atau mewajibkan lunasnya BPHTB sebelum ditandatangani PPJB yang tidak lunas. Saat terutangnya BPHTB memiliki perbedaan taatbetstand antara PPJB lunas dan tidak lunas sehingga perlu adanya penegasan bahwa PPJB yang dimaksud dalam Pasal 49 UU 1/2022 adalah PPJB lunas guna menjamin kepastian hukum dan tidak merugikan pihak-pihak terkait, khususnya calon pembeli sebagai subjek BPHTB.