La tokenisation de la SCPI, une nouvelle frontière pour l’investissement immobilier (Partie 1)

Ce n’est pas une surprise, les français adorent l’immobilier : selon l’INSEE, plus de 60% des ménages en détiennent. Cependant, au moment où j’écris cet article les taux des crédits immobiliers tournent autour de 4% et il devient très difficile de trouver une bonne rentabilité.

Les français se tournent de plus en plus vers l’achat de parts de SCPI. En 2022, le marché des SCPI a connu une véritable explosion avec une hausse des collectes de près de 40%.

Toutefois, comme n’importe quel produit, la SCPI a des limites dans son fonctionnement actuel, le plus connu étant son manque de liquidité.

Maintenant, imaginez pouvoir investir dans l’immobilier sans les tracas liés à la propriété, tout en bénéficiant d’une plus grande transparence, d’une liquidité accrue, d’un montant minimum très faible et de frais de transaction réduits.

C’est ce que la tokenisation grâce à la blockchain peut nous offrir.

Dans ce premier article, nous allons explorer les possibilités offertes par la tokenisation de la SCPI et voir comment cela peut résoudre une partie des inconvénients liés à ce produit.

Rappels sur les SCPI

Il existe déjà des centaines de très bons articles à ce sujet donc je vais aller à l’essentiel : une SCPI aussi appelée pierre-papier est une société d’investissement qui permet à des personnes et des entreprises de participer collectivement à l’acquisition d’un patrimoine immobilier.

Ces derniers achètent des parts dans la SCPI, qui sont équivalentes à une fraction de propriété immobilière. En contrepartie de leur investissement, ils reçoivent des revenus réguliers issus de la location des biens immobiliers, ainsi que d’éventuelles plus-values à la revente de leurs parts.

La gestion de la SCPI est assurée par une société de gestion, qui se charge de l’acquisition, de la gestion et de la cession des biens immobiliers, ainsi que de la distribution des revenus aux investisseurs.

Schéma fonctionnement SCPI de rendement

Les avantages de la SCPI incluent :

• Une forte rentabilité (4,53% en 2022)
• Un rendement régulier (souvent trimestriel)
• Une diversification immobilière
• Une gestion locative professionnelle
• Des frais réduits par rapport à un investissement immobilier direct

Cependant, la SCPI n’est pas parfaite et présente également des inconvénients, tels que des frais de gestion élevés, une faible liquidité, une réglementation stricte et une gestion centralisée par une société de gestion.

En sachant ceci et en explorant les possibilités offertes par la blockchain, on peut commencer à imaginer un modèle dans lequel on mettrait à profit la blockchain pour effacer certains inconvénients des SCPI.

Et pour cela, on a besoin d’aborder un nouveau concept : la tokenisation.

Qu’est-ce que la tokenisation ?

La tokenisation est le processus de conversion d’un actif physique en un actif numérique, appelé token. Les tokens peuvent ensuite être échangés et stockés de manière dématérialisée en utilisant la blockchain.

On va prendre un exemple, vous allez tout de suite comprendre.

Plusieurs projets de tokenisation immobilière ont émergé ces dernières années et promettent de révolutionner la façon dont nous investissons dans l’immobilier.

L’un de ces projets, RealT est une plateforme de tokenisation immobilière basée aux États-Unis qui permet aux investisseurs d’acheter des parts de propriétés immobilières fractionnées en utilisant des tokens.

Propriété tokenisé proposée par RealT

En utilisant la blockchain, RealT offre une gestion efficace des transactions et des documents, ainsi qu’une plus grande transparence dans l’investissement immobilier. Les investisseurs peuvent acheter des parts de propriétés immobilières avec des petits montants, ce qui leur permet de diversifier leur portefeuille d’investissements.

Ces projets offrent un avant-goût de ce que pourrait être la tokenisation de la SCPI à l’avenir.

Mais alors pourquoi vouloir tokeniser une SCPI étant donné que le produit est déjà fractionné en parts ?

Pourquoi tokeniser une SCPI ?

Dans le cas d’une SCPI, la tokenisation consisterait à transformer les parts en tokens. On peut imaginer un modèle simple où une part équivaut à un token.

Le prix des parts étant déjà relativement bas, on peut se demander si cela sert vraiment à quelque chose… Mais ce n’est pas sur ce point que la tokenisation de SCPI est intéressante !

Si on reprend ses inconvénients mentionnés plus haut, on retrouve deux éléments intéressants : la centralisation par la société de gestion et la faible liquidité.

Premièrement, la centralisation des sociétés de gestion peut entraîner un manque de transparence pour les investisseurs. La société de gestion met à disposition un bilan trimestriel qui fait le point sur la composition de la SCPI et son évolution mais c’est votre seule source d’informations et elle n’est pas vérifiable.

Ensuite, si la société de gestion rencontre des difficultés financières, cela peut avoir des répercussions sur les investisseurs de la SCPI. On a encore vu récemment ce que ça a donné avec la faillite de Silicon Valley Bank.

Enfin, quand on interroge un investisseur sur les SCPI, son plus gros problème est la liquidité. S’il a besoin de revendre ses parts rapidement, ça peut être très compliqué. Il doit s’adresser à la société de gestion qui lui a émis les parts et celle-ci attendra un nouvel acheteur pour effectuer la transaction.

Maintenant, si on est dans l’hypothèse où les parts sont des tokens émis sur une blockchain, ça change tout. La blockchain étant par définition transparente et décentralisée, il sera possible à n’importe quel moment de consulter les informations relatives aux tokens de la SCPI et surtout d’avoir un marché secondaire facilitant l’achat et revente de tokens sans l’intervention de la société de gestion.

Cela libère la société de gestion de cette tâche et accélère drastiquement les délais de revente pour les investisseurs et tout cela sans créer un manque à gagner pour la société de gestion.

En effet, si on reprend un mécanisme qu’on retrouve souvent sur le marché des NFTs, il existe aujourd’hui des frais qui permettent aux créateurs de collections NFT de se rémunérer sur un pourcentage des transactions effectuées sur le marché secondaire (royalties).

On peut même aller encore plus loin et apporter une nouvelle couche de décentralisation, contrôle et réduction de coûts en remplaçant la société de gestion dans sa forme actuelle par une “DAO”.

Ce sera le sujet de la partie 2 !

Gardons en tête qu’à ce jour, aucune réglementation n’existe sur la tokenisation de SCPI et que cela va soulever beaucoup de questions réglementaires en matière de fiscalité, de réglementation des marchés financiers, de protection des investisseurs et de conformité réglementaire.

Les idées exprimées dans cette article sont uniquement des axes de réflexions sur ce que la blockchain pourrait apporter aux investisseurs sur les instruments financiers existants.