Tiny House Kurmak İçin Alınan Kooperatif Hisselerinde Hukuki Riskler ve Tahliye Tehlikesi

Av. Suna Döndar

Son yıllarda, özellikle Muğla, İzmir, Çanakkale ve Antalya gibi kıyı şeridindeki illerimizde arsa maliyetlerinin ciddi oranda artması, vatandaşları alternatif barınma ve yatırım arayışlarına yöneltmiştir. Uygulamada en sık karşılaştığımız model; tarım arazilerinin kooperatifler tarafından satın alınarak “noter onaylı hisse devri” yoluyla fiilen küçük parsellere bölünmesi ve üzerine Tiny House (tekerlekli küçük ev) konulmak üzere pazarlanmasıdır.

Bize başvuran pek çok vatandaşımıza satış aşamasında, “Burası sizin şahsi alanınız olacak, imar iznine gerek yok, tekerlekli ev koyduğunuz için yasal bir sorun yaşamazsınız” şeklinde gerçeği tam olarak yansıtmayan vaatlerde bulunulduğunu görmekteyiz. Ancak hukuki zemin incelendiğinde; mülkiyet hakkının devredilmediği, tamamen 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’na tabi, risklere açık bir ortaklık yapısının kurulduğu anlaşılmaktadır.

Bu yazımızda, sahada ve mahkeme salonlarında sıklıkla karşımıza çıkan kooperatif hisseli Tiny House arazisi alımlarının hukuki boyutunu ve olası yaptırımları ele alacağız.

1. Kooperatif Hissesi Devri Size “Tapu” Vermez

Halk arasında “kooperatif tapusu” veya “arsa tapusu devri” olarak bilinen işlem, hukuken ayni bir mülkiyet hakkı sağlamaz. Noterde imzalanan hisse devir sözleşmesi ile tarlanın belli bir metrekaresini kendi adınıza tescil ettirmiş olmazsınız. Tapu sicilinde arazinin tamamı tek parça halinde kooperatif tüzel kişiliğine aittir.

Siz, sadece o kooperatifin bir üyesi (ortağı) sıfatını kazanırsınız. Sahip olduğunuz hak bir mülkiyet hakkı değil, şirketteki pay sahipliğine benzeyen şahsi bir haktır. Dolayısıyla arazi üzerindeki tasarruf yetkisi size değil, kooperatif genel kuruluna ve yönetim kuruluna aittir.

2. 5403 Sayılı Kanun Kapsamında Yıkım ve Tahliye Tehlikesi

Kooperatif projelerinin kurulduğu arazilerin kahir ekseriyeti “mutlak tarım arazisi” veya “zeytinlik” vasfındadır. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, tarım arazilerinin hobi bahçesi mantığıyla fiili taksime konu edilmesini ve tarım dışı amaçla kullanılmasını kesin olarak yasaklamıştır.

Tekerlekli araçların İmar Kanunu’na tabi olmaması, arazinin tarımsal niteliğinin bozulduğu gerçeğini ortadan kaldırmaz. Arazinin tel örgülerle bölünmesi, çakıl dökülerek yollar açılması, su ve elektrik altyapısı çekilmesi, foseptik çukurları açılması Danıştay kararlarında da istikrarlı biçimde “tarım alanının amacı dışında kullanımı” olarak değerlendirilmektedir. Bu tespit yapıldığında;

• Tarım İl/İlçe Müdürlükleri ve Belediyeler tarafından kooperatife ve üyelere yüksek idari para cezaları kesilmekte,
• Belediye Encümeni kararlarıyla arazideki çit, veranda ve altyapıların yıkımına, Tiny House’ların ise yediemin otoparklarına çekilerek arazinin zorla tahliyesine karar verilmektedir.

3. Yönetim Planı Uyuşmazlıkları ve İhraç (Ortaklıktan Çıkarılma) Riski

Arazinin hangi köşesinin kime ait olduğu genellikle tapuya tescil edilmeyen bir “Kroki” veya “Yönetim Planı” ile belirlenir. Ancak bu iç düzenlemelerin yasal koruyuculuğu oldukça zayıftır.

Kooperatif yönetimleri, çevre düzenlemesi veya altyapı maliyeti adı altında zaman zaman fahiş aidatlar talep edebilmektedir. Kanun gereği, ödemelerini usulüne uygun şekilde ve süresinde yapmayan ortaklar, yönetim kurulu kararıyla kooperatiften ihraç edilebilir. İhraç edilen bir üyenin, arazi üzerindeki kullanım hakkı sona erer.

4. Şirket Borçları Nedeniyle Arazinin Haczedilmesi

Kooperatif tüzel kişiliğinin üçüncü şahıslara (müteahhitler, çevre düzenlemesi yapan firmalar vb.) veya vergi dairelerine borçlanması durumunda, doğrudan tapuda kayıtlı olan ana arazi üzerine haciz konulabilmektedir. Arazinin icra yoluyla satılması halinde, hisse sahiplerinin arazi üzerindeki tüm hakları ortadan kalkacak ve tahliye edilmeleri gündeme gelecektir.

5. Cayma Hakkı, İptal ve Ödenen Bedelin İadesi Davaları

Vaat edilen şartların (elektrik-su bağlanması, yasal izinlerin alınması vb.) yerine getirilmediğini anlayan ve haklı olarak sistemden çıkmak isteyen vatandaşlar, ana sözleşmelerdeki ağır şartlarla karşılaşmaktadır. Birçok kooperatif, ayrılan üyenin parasını “tasfiye sonrasına” ertelemektedir.

Böyle bir durumda, arazinin hukuki ve fiili durumu hakkında yanıltılan tüketiciler; Borçlar Kanunu’ndaki hile (aldatma) ve esaslı hata hükümlerine veya Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’a dayanarak ortaklığın iptali ve ödenen bedelin iadesi davası açabilirler. Ancak bu süreçler, muhatap şirketin içinin boşaltılması ihtimaline karşı hızlı ve ihtiyati tedbir talepli olarak yürütülmelidir.

Sıkça Sorulan Sorulan

1. Noterden aldığım “Kooperatif Hisse Devir Sözleşmesi” bana arsa tapusu hakkı verir mi? Kesinlikle vermez. Noterlerin yaptığı işlem sadece “Hisse Devrinin Onaylanması” işlemidir. Noter senedi bir mülkiyet belgesi (tapu) değildir. Sadece kooperatife ortak olduğunuzu gösteren yazılı bir delildir. Devlet nezdinde arsa hala tek parça halinde kooperatifindir.

2. Belediye kooperatif arazisindeki tekerlekli Tiny House’u çekip götürebilir mi veya yıkabilir mi? Evet. Tekerlekli araçlar İmar Kanunu’na tabi olmasa da, tarım arazisine onlarca karavanın kalıcı olarak park edilmesi ve etrafına yaşam alanı (veranda, peyzaj, altyapı) kurulması durumunda mahkemeler bunu “tarım arazisinin amacına aykırı kullanımı” saymaktadır. Belediye veya Valilik, tarım kanununa dayanarak bu yapıları kaldırabilir, kaldırma masraflarını sizden tahsil edebilir ve aracı yediemin otoparkına çekebilir.

3. Kooperatif hissemi başkasına satmak için yönetimden izin almak zorunda mıyım? Kooperatif ana sözleşmelerinde genellikle “Hisse devri yönetim kurulunun onayına tabidir” maddesi yer alır. Eğer yönetim kurulu, yeni alıcıyı ortaklık şartlarını taşımadığı gerekçesiyle reddederse, hissenizi yasal olarak başkasına devredemezsiniz. Bu durum paraya sıkıştığınızda hissenizi satmanızı imkansız hale getirebilir.

4. Kooperatif borçlarından dolayı benim şahsi malvarlığıma veya Tiny House’uma haciz gelir mi? Kooperatifler Kanunu’na göre, kooperatifin borçlarından dolayı kural olarak limited şirketler gibi sadece kooperatifin kendi malvarlığı (yani hisse aldığınız ana tarla) sorumludur. Ancak ana sözleşmede “ortakların sınırsız veya ek yükümlülükle sorumlu olduğu” yazıyorsa, kooperatif iflas ettiğinde borçlar üyelerin şahsi malvarlıklarına (evine, arabasına, maaşına) sıçrayabilir. Araziye koyduğunuz Tiny House ise kooperatifin değil sizin şahsi malınız olduğundan, doğrudan kooperatif borcu için haczedilemez; ancak arazi icrayla satılırsa oradan tahliye edilmek zorundadır.

5. Kooperatif yeri alırken dolandırılmamak için nelere dikkat etmeliyim? Notere gitmeden önce mutlaka bir gayrimenkul avukatı aracılığıyla; tarlanın tapu kaydı (üzerinde ipotek, haciz veya sit alanı şerhi var mı), kooperatifin ticaret sicil gazetesi, ana sözleşmesi ve özellikle onaylı yönetim planı incelenmelidir. Ayrıca kooperatifin aktif durumu ve yetkilileri E-Devlet üzerinden (Ticaret Bakanlığı KOOP-BİS sistemi) mutlaka sorgulanmalıdır. Yönetimin kaç üye kaydetme yetkisi olduğu kontrol edilmelidir; zira bazı dolandırıcılık vakalarında 100 kişilik tarlaya 300 hissedar kaydedildiği görülmektedir.

Turizm Bölgelerindeki Uygulamalar ve Avukatın Rolü

Özellikle Dalaman, Fethiye, Ortaca, Bodrum ve Datça gibi turistik bölgeler, tarım arazilerinin kooperatifleşme yoluyla Tiny House alanlarına çevrildiği projelerin merkez üssü haline gelmiştir. Bölgedeki idari mülki amirliklerin ve belediyelerin bu konudaki denetimleri ve yıkım kararları son dönemde büyük ivme kazanmıştır.

Kooperatif hissesi devralmak, standart bir gayrimenkul alım-satımından çok daha karmaşık; Ticaret Hukuku, Gayrimenkul Hukuku ve İdare Hukukunun kesiştiği teknik bir süreçtir. Geri dönüşü zor maddi zararlara uğramamak ve idari para cezalarıyla karşılaşmamak için sözleşme aşamasından itibaren mutlaka sürecin bir avukat eşliğinde yürütülmesi gerekmektedir.

Mevcutta bir mağduriyet yaşıyorsanız; Avukat Suna Döndar kuruculuğundaki SD Hukuk & Danışmanlık bürosu olarak; kooperatif ana sözleşmelerinin incelenmesi, yönetim planı risk analizleri, hile ve ayıp nedeniyle ortaklıktan çıkma davası ile usulsüz ihraç kararlarının iptali davalarında müvekkillerimize profesyonel hukuki danışmanlık ve dava vekilliği hizmeti sunuyoruz.

Sözleşmelerinizi imzalamadan önce hukuki risk raporu almak veya mevcut kooperatif uyuşmazlıklarınızı mahkemeye taşımak için avsunadondar.com adresini ziyaret edebilir, doğrudan Dalaman’daki ofisimizle iletişime geçebilirsiniz.

Av. Suna Döndar

SD Hukuk & Danışmanlık

📍 Karaçalı Mah. Karakuş Sok. No:22 K:2 D:10 Dalaman / MUĞLA

📞 0 (544) 408 87 08

🌐 avsunadondar.com/tr/

(Yasal Uyarı: Bu makaledeki bilgiler genel hukuki değerlendirme niteliğinde olup, her somut olay ve kooperatif ana sözleşmesi kendi içinde farklılıklar barındırabilir. Yasal bir adım atmadan önce mevcut evraklarınızla birlikte uzman bir avukata danışmanız tavsiye edilir.)